2024년 부동산 흐름은 어떻게 될까?

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2023년이 끝나고 2024년이 되었습니다.

1년이 정말 순식간에 지나간 것 같네요.

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말도 많고 탈도 많았던 2023년 부동산

2023년 연초에는 공포의 분위기에서

아무도 집을 사려 하지 않는 분위기였는데요.

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거래량은 없고 집값은 계속 떨어져 가는 상황에서

정부는 부동산을 살리기 위해

"특례보금자리론"을 만들었습니다.

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특례보금자리론을 통해 집값이 다시 가파르게 오르며

가계대출의 증가세가 가파르게 올라가자

정부는 9월에 다시 특례보금자리론 일반형을 중단하며

부동산 시장을 다시 얼게 만들었네요.

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특례보금자리론은 1년동안 한시적으로 판매하는 상품으로

이번달이면 특례보금자리론은 없어지게 됩니다.

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또한, 올해 1분기중에 스트레스 DSR을 도입하여

부동산시장을 다시 얼게 할 가능성이 높아보이는데요.

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스트레스 DSR이란 기존 대출금리에 가산금리(1.5%~3%)를 더해

받을수 있는 대출의 총 금액을 줄이겠다는 정책입니다.​

 

 

사진과 같이 단계별로 스트레스 DSR을 적용해

가계대출 증가세를 막아보겠다는 취지입니다.

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현재 1가구 2주택까지는 완화하였지만

다주택자를 위한 완화정책을 하지 않은 상황에서

실수요를 움츠러들게 할 수 있는 정책이어서

24년 역시 매매가가 올라가기는 쉽지 않아 보입니다.

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부동산 PF발 위기가 번지는 상황에서

건설사들이 신규공급을 하고있지 않아서

신규공급이 부족하게 될 거라는 뉴스를 많이 보셨을텐데요.

올해 공급량은 어떻게 될까요?

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사진과 같이 서울은 적정수요에 한참 못미치는 공급량인 반면에

경기도는 적정수요를 넘어선 공급량을 나타내고 있습니다.

25년부터는 서울,경기 모두 공급량이 수요에 한참 못미치는

공급량을 나타내고 있습니다.

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물론 지역에 따라 공급량이 다르기 때문에

같은 결과가 나오지는 않겠지만,

큰 흐름에서는 확인해볼 필요가 있습니다.

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준공 후 분양하는 물량들은 아실 및 부동산지인에서

공급량으로 잡히지 않는다고 해서 착공물량을 확인해 봤습니다.

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착공물량 역시 계속해서 줄어들고 있는 추세입니다.

24년 이후 신규공급이 원활하게 되지 않을것 같습니다.

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신규공급이 되지 않는다면

기존의 물량이 나오는건 어떨까요?

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사진과 같이 서울,경기 매매,전세 매물 모두

증가하다 최근 다시 감소하는 추이를 보이네요.

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미분양 역시 늘지 않고 감소하는 추세를 유지하고 있습니다.

자산의 흐름 중 유동성은 중요한 지표인데요.

유동성을 확인할 때 중요한 지표로 보는

M2 통화량 지표는 어떨까요?

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M2통화량은 지속적으로 증가하고 있습니다.

통화량이 증가할수록 화폐의 가치는 떨어지게 되는데요.

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데이터를 종합하여 생각해보면

24년은 실수요자의 대출금액이 줄어들어

주택구매수요를 억제하게 될 가능성이 높아 보입니다.

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주택구매수요가 줄어들게 되면 올해 중순 가파르게

반등했던것처럼 매매가가 올라가긴 어려워보입니다.

하지만, 전세대출에 있어서는 강화를 하고 있지 않아서

전세는 큰폭은 아니지만 꾸준히 상승하지 않을까 싶습니다.

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매매가가 주춤하고 전세가가 꾸준히 올라가

갭이 줄어드는 상황이 오게 될 확률이 높아 보입니다.

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2~3년내에 전세를 껴서 투자하기 좋은 시기가 올 것이라 생각합니다.

 

1. 매매와 전세의 기존 매물량이 줄어드는 추세

2. 착공 물량을 확인해본 결과 25년부터

서울,경기 모두 신규공급량이

현저하게 감소

3. 미분양이 증가하지 않으며 안정세에 접어듬

4. M2 통화량이 증가하며 화폐가치 하락

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이러한 것들을 보며 갭이 줄어드는 시기가 오면

투자심리가 살아나며 다시 상승장이 오게 될 확률이

높지 않을까 싶습니다.

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내집마련을 하시려는 분들도

꾸준히 관심을 가져서 실거주가 아니더라도

갭이 줄어드는 상황에 내집을 마련할 수 있는

기회로 삼으시면 좋을 것 같습니다.